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由此，我们也看出运营的地位了，中国大多数的商业都是因为运营环节没有做好而导致失败，也就在情理之中了。
有一次，周帆应邀参与东莞市的一个小型的商业地产座谈会，在会议上，周帆抛出了一个观点，引起一片哗然：东莞的商业地产，“出身”不同，但“死法”相同。
东莞市这些年商业地产如火如荼，许多大型商业项目不断上马。并且不少是在全国很有影响的项目，像华南MALL、第一国际等都是超级商业大盘。并且东莞的商业都比较上规模上档次。
然而，近两年，东莞的几个有影响的大盘，都出现“门前冷落车马稀”的萧条景象，并且在招商方面都取得了成功，招进了不少国内有影响的名牌商家进驻，但由于运营环节没有做好，导致项目现场没有人气，走进那些入驻的大型商城里面，碰到的基本上全是售货员，很少有消费者。类似这种现象，在全国的许多地方都不同程度地存在，也成了扼杀商业项目的主要瓶颈。所以商业运营比招商更重要，这是一个认识上的问题，如果不在认识上重视起来，依然无法从根本上解决问题。
【商业运营管理的三大中心任务】
在广州的一个商业地产论坛上，周帆曾在会议上向所有到会的商业运营机构的老总们提了一个问题：你们认为，商业运营的中心任务是什么？
大致有如下一些回答：
◆商业运营还是要放在招商工作之后。
◆运营方式的策划最重要。
◆商业运营应该把重心放在商业格局的构建上，要在商业项目设计时介入。
◆统筹与协调
周帆听了这些回答后，谈了自己对商业运营的看法：商业运营不能等同于物业管理，必须要引起注意，许多商业运营机构，一不小心就沦落为物业管理了，遗憾的是，现在不少的商业运营机构都沦落为物业管理机构了，这也是导致商业运营失败的一个不容忽视的问题。商业是确保可持发展的，一个项目如果可持续发展乏力，那么就必然走向衰落。我认为，商业运营的几大中心任务应该有如下几点： 。。
六、补丁一：运营策划——运营决定可持续发展（2）
一、推广、维护和更新商城形象
一个新的商业项目，其形象尚不为公众所熟知，之前开发阶段，开发商主要是针对投资和经营商户进行推广的，而没有对公众做系统的项目形象推广，商业运营的第一中心任务，就是要推广商城的形象，扩大商城知名度与影响力，使商城深入民心。吸引公众消费者来此闲逛购物。
商业项目在运营一段时间后，商城的形象会出现陈旧、老化、过时的现象，这就需要商业运营机构，及时对商城的公众形象进行维护与更新，让商城在公众心目中保持恒久的崭新形象，不至于随着时间的推移而陈旧与老化。
形象决定人气，是吸引消费者的重要因素之一。我们知道，电脑用久了，需要对系统进行更新，以确保正常运行，商城也是同理。
二、聚集商城人气
我在全国各地奔波，看见为数不少的商业项目，招商、销售都很不错，并且开业后人气很旺，然而在一年半载后，由于人气渐稀，进驻商家没有生意，便纷纷撤场，原本很旺盛的商城成了一座空城。
为什么会出现这种景象呢？我想原因大家很清楚，就是商城的人气没有得到聚集，许多商业运营机构，在开始阶段不错时，就以为万事大吉了，没有在如何维持旺盛的人气上下功夫，而只做些类似于物业管理方面的工作。据我所知，这种现象较为普遍，须引起重视。
【新商业运营理论：主题式运营】
三、主题式运营是未来发展趋势，也是重中之重
做商业项目的开发与策划，需要主题，主题式商业已经成为一种开发形态，并且在近年来非常时髦，似乎谈商业开发与策划，言必称主题式商业，这已经得到大家的认可。然而，主题式经营还是一个新鲜词，这是我自己创立的一种观点。主题式经营是实现经营差异化的一种有效手段，并且主题式经营是经营服务的个性化体现。有人说，商业经营机构的运营模式与方法，基本上是大同小异的，换换包装不换药，多少年来，一直没有找到新的突破。这也是商业管理机构得不到飞跃式发展的主因之一。
所谓主题式运营，就是确定一种明确的运营主题，然后以这个主题为总的指导方针展开，运营的环节设计与服务方式都必须紧扣主题。有了主题，运营和服务就有了中心思想，更重要的是有了区别于其它运营管理机构的个性。并且能令服务更加多姿多彩。
主题式运营的操作主要是有针对性地以标榜特定主题、特定商户、特定商品的独特文化理念为目的，开展各类型公众性主题式商业经营活动，以主题文化联结商户品牌、以主题文化带出项目特色，以主题文化刺激消费者欲望；最后，主题式运营的运用，不仅能提高项目运营的文化品位，还能给商家带来单纯销售以外的更深层次的品牌推广，同时能给消费者带来丰盛的主题文化商业“大餐”，进而对商户品牌文化的选择和组合上，在商业经营管理公司对各行业文化深入认识的程度上，提出了更高的要求。所以，我倡议导入主题式商业经营模式，是一种经营管理模式的创新。
商业地产开发与策划的成败，很大程度上取决于其商业运营的成败；商业地产开发是商业运营的一个实物载体。商业运营商应在商业地产开发中占主导地位，以策划为指导、开发为基本。有关商业项目的功能设置与布局、招商、销售等，都应该由运营商来主导，至少提出专业思路，为后面的运营奠定基础与条件。
六、补丁一：运营策划——运营决定可持续发展（3）
目前中国商业地产运营商主要分为两大类，一类是开发商自己组建的运营机构；另一类是托管给具有丰富商业运营操作能力与经验的专业机构。
托管在时下比较流行，大凡稍大点的商业地产项目，基本上都是采取这一做法，主要是借专业运营机构的品牌影响力来提高项目的影响力，实现快速招商与销售的目标。但是迄今为止，中国的商业运营机构都是后期介入，严重削弱了运营在商业地产开发中所起的作用，运营机构在后期导入的观念必须纠正过来，运营意识应该从开发之初就必须建立起来，并且提前让运营机构介入，参与到开发中来，这样才能确保商业项目的最后成功。
商业运营的意义在于对投资户提供售前、售中和售后服务，是吸引和打动投资户的一种全程服务营销策略。是可持续发展的保障，是投资者信心的落脚石。同时也是经营管理差异化的途径之一。经营管理是商业项目开业营运和可持续发展的保证。
在江苏苏州市，有一个较大的专业市场，占地面积400多亩，当时苏州还有一个相同的专业市场在同时开发，并且规模更大，竞争比较激烈，开发商如临大敌，决定请一家专业机构做顾问，开发商查找了十多家全国有名的专业机构资料，经过反复比较，决定选择周帆顾问机构。当开发商的项目总经理挂通周帆的电话后，周帆顾问机构告诉开发商，可以先期接触一下，但开发商要承担周帆顾问机构派出接洽人员的差旅和食宿费用。项目总经理说，其它公司都是来找我们的，不需要我们提供任何费用，他们就派人来做调研。周帆顾问机构告诉对方：我们与他们不同。
项目总经理将这一情况告诉老板，老板很爽快：没问题，所有费用我们承担，请周大师自己过来一下吧。
周大师到达苏州，对项目做了简单考察后，与开发商座谈，周大师给开发商讲了商业楼盘操作的一些创新理念及对本项目的优劣势做了一些分析。
当时，开发商已经开始准备开盘，确定了一个正式对外发售的日期，全公司上下都在紧锣密鼓地为开售做准备工作。
周帆问开发商：“招商工作你们计划何时展开？”
开发商说：“先销售再说，具体何时还没有确定。会放在开盘后不久。”
周帆又问：“商业运营呢？”
“在开业前两个月开始筹备吧，还早呢，现在没有时间考虑运营管理的事情，我们仅开售就忙得不亦乐乎，现在所有重点都放在开盘上了。”
周帆告诉开发商，这种做法是错误的，招商必须走在销售之前，运营必须走在招商之前，而你们正好弄反了。你们将运营和招商放到一边凉快去了，会导致严重后果。
听了周帆的专业意见后，开发商的董事长大加赞同：“听了周大师的意见，我们才知道我们表错了情，把主要精力集中到销售上去了，而将重要的运营与招商却放到一边去了。我很赞同周大师的观点，运营在招商之前，招商在销售之前。我们要调整战术策略。”
于是开发商连夜召开会议，重新部署作战方案。
后来开发商的老板特地给周帆打电话，感谢周帆为他提供了这个决定项目成败的关键性的思路。
思路决定出路，许多项目的操作失败，主要原因也就是思路的错误。请专业策划机构介入，就能很好地解决这个问题。周帆说，对于房地产开发来说，是资本运作，房地产就是实物金融，开发商一定要大气，不能计较一些小钱，像策划费、设计费、广告费等，这些都属于小费，星河湾的老板有一个“哲学理论”：舍得。先舍后得，不舍不得，只有舍得投入，才能收获丰盈。开发商如果小里小气，是做不成大事的，连一些策划费、设计费和广告费也节省或者克扣的开发商，是注定成不了气候的，即使能成功，也是偶然的成功，遗憾的是，有些开发商将偶然的成功看成是必然的成功，最后是自掘坟墓埋葬自己。
七、补丁二：招商策划——招商决定旺场（1）
★招商是商业盘的第一次营销和“最后100米冲刺”。
★招商千万不能采取一刀切的做法，对大客户和品牌商户要学会“开小灶”。
★企业以一些闲散资金去投资一些不同领域的项目，这不叫多元化发展，而是以分散投资风险的方式，来衬托主业的发展。
★决策所带来的风险，往往是毁灭性的。
★做任何事，都忌讳将宝押在一个赌注身上，应该多设几个赌注，多给自己一些机会，令自己在无路可走的情况下，能顺利实现“战略大转移”，找到新的出路与契机。
招商的重要性，许多开发商都认识到了。但是对招商的一些深层次意义，仍然似懂非懂，对此，周帆有一个形象的比喻：招商是商业盘的第一次营销和“最后100米冲刺”。 销售是商业盘的第二次营销。如何跑好这最后100米，至关重要。田径赛跑，决定谁胜谁负，不是看选手在前面跑得如何，是否跑在别人的前面。而是看最后100米的冲刺阶段跑得如何，谁最先到达终点，谁就是冠军。
招商是个既要有宏观系统性思维又要有娴熟的专业操作规范技巧的环节，相比来看，后者更重要。
如何权衡招商是否成功呢？周帆给出了两个标准：
一、开业商户标准：必须招到80％的商户，有80％的商户进场才能开业。否则就可能陷入僵局。
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