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叩问房地产：高房价由谁来接？
高不可攀的房价，似乎早已经成了年轻人步入社会的一道难以轻易逾越的壁垒。在经历了2009年一年的飙涨之后，这种倾向越来越严重。当我们把高高在上的房价与自己微薄的收入一对比，也只能空自嗟叹。国家统计局不久前公布的房价数据显示，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平，其中涨幅最大的5个城市是：海口、三亚、温州、金华、广州。上海、北京、杭州等一线城市市区均价已经突破3万元/平米了，创下历史新高。深圳楼市在3月份最快回暖，关内价格已经逼近4万元/平米大关，北京、上海紧随其后，成交速度大大加快，交易量也放大了。甚至于北京郊区通州的房价也早已突破2万元/平米，直奔3万元大关，这种涨幅已经难以用“疯狂”二字来描述了，以至于有网友戏称，“跑不过刘翔，跑不过CPI，更跑不过房价”。
按照市场规律，推向市场的商品房作为一种商品，必须具有满足人们需要的使用价值。而房子的主要使用价值则是用于居住，它不同于纪念币、邮票等物的稀有性而具有收藏价值，也不同于股票可以便捷地买卖，因而房子的投资功能并不是其主要方面。如果市场上没有足够的居住者购买这些商品房，房地产商由于不能及时让渡手头的产品，获取价值补偿，那么他们的资金周转很快就会出现困难，这是他们最不愿看到的。
开发房地产的投资是庞大的，任何开发商不可能完全凭借自己的自有资金来完成这个浩大的工程，一般都会向银行申请贷款，这就使他们不得不定期向银行偿还贷款利息。资金周转如果出现困难，则很可能会致使房地产商陷入极端不利的境地。因此，当房价高得完全超出居民的承受能力，导致市场“需求疲软”时，房地产商由于无法及时回笼资金不得不采用降价促销方式，如此通过在房地产商和购买者之间博弈，从而促使房价维持在一个相对稳定和正常的价位。
当然，也存在着另外一种可能，房价的高涨，加上开发商甚至某些地方政府故意散布一些消息，比如房子供给相当紧张等，制造市场恐慌气氛，从而刺激居民和投资者不惜代价非理智地购买房子，推动房价。这就像以前粮商为了提高粮价，故意散布战争、粮荒等言论，迫使广大平民加入争抢购粮的队伍。2010年，房价涨幅再创新高，但购房者的热情并没有因此而减少，成交量也一路飙升。如北京在2010年4月开盘的楼盘均价已经将近3万/平米，在3月份的基础上继续上涨将近20％。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对北京中原房地产经纪有限公司等15家重点房地产经纪公司调查显示：一季度，15家被调查单位的二手住宅成交20556套，比上年同期增长15％；其中，3月成交13268套，比上年同期增长40％。许多地方甚至出现了抢房热，房地产市场上量价齐升，共同把房产业推向了繁荣。
但是，从客观上来看，这种“追涨风”并不能持续长久。居民收入与房价差距，以及两者涨幅的差距，时间越久，对居民购房者的压力就越大，总有一天，会走到他们无法承担房价的那条底线。2009年的购房狂热之下，又包含着多少无奈。据央行公布的2009年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，有超过六成（％）的城镇居民认为，当前房价高并且难以承受，只有％的居民认为当前房价可以接受或满意。同样，根据新浪乐居工作室和零点研究咨询集团联合发布的2009年第三季度《中国购房者信心指数研究报告》亦与央行调查结果相吻合。后者在针对白领阶层进行的购房心态调查中发现，白领虽然看涨房价，但对成交并不看好，购房意愿低迷，而金融危机的出现，使白领阶层实际收入与预期收入下降，更令他们无力追涨。如果某些主体无视这一种存在，为了自己的眼前利益，或者完全寄托于明天的房价还会继续上升，如同追涨股票一般，一味高价购地投资建房，一味推高房价，等到购房者疲惫心态完全表现在行动上时，产销之间的脱节必然不能避免，到那时，又有谁来接这个滚烫的山芋呢？
在购房者当中，当前投资者的比重已经占到了三分之一。房子，只是作为升值获利的手段，并非用来居住。因而，他们是希望房价不断上涨的，如同在股市中一般，这样才有获利的可能。但是，他们对于购房，终究不是像一般居民那样具有刚性需求，在整个购房大军中，他们也并非是稳定的占绝大多数的购房者。当房价升到一定的程度，在起始，他们也会出于获利的目的购买一部分商品房，但由于没有大量的居民购房者来购买，结果高位入手的房子无法转卖出去，如同在股市上高价进仓的那样，没人来接盘，到那时，要么任由房子搁置在那，要么只能一再降价以求收回一些成本。自然，当处于这种情势之时，其他的投资者也不可能再来投入楼市，来接手这个完全虚高的房子。也就是说，单单靠投资者集团之间互相倒卖，而没有广大具有刚性需求的购房者的参与，是不可能将房地产支撑下去的，总会在某个点上出现停滞，然后崩盘。
这还单单指那些真正投资建房做房地产的，当房地产市场繁荣之时，很多开发商、投资者所倒卖转手的，并非是完完整整的房子，很多只是一块地皮，有的仅仅是一个土地开发项目。在上个世纪九十年代初海南房地产繁荣之时，有些土地项目甚至被加价转手20次以上。这种虚假的繁荣，终究会走向没落。当政府鉴于形势不得不收缩信贷规模，提高利率时，由于没有后继资金支持，这种繁荣很会就成了被捅破的泡沫。
面对悬高的房价，普通居民只能望洋兴叹，投资者要么深陷其中，无法自拔，要么作壁上观，敬而远之。再加上银行信贷紧缩的压力，结果，没人来接手的楼市就成了一种空中楼阁般的幻影。随之而至的，则是整个楼市的崩盘。
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叩问房地产：房地产中的泡沫有多少？
所谓的房地产泡沫，一般是指由于过度投资，房产供应量大规模上升；同时，由于市场上的投机行为，使得房价飙涨，远远脱离实际成本，超出居民的购买能力，导致商品房滞销。由此，房地产商、投资者无法在短期内出卖手中的存货，导致资金不能及时回笼，造成还贷困难，进而影响银行的坏账率，波及银行业等其他行业。
在讨论当前房地产是不是存在泡沫之前，我们先来看看在房地产中的投资量。2009年是楼市暴涨的一年，房价不断上升，以及市场上对未来房价普遍的乐观预期，使一个“头衔”频频出现在我们的视野之中，那就是所谓的“地王”。如同当面包成为市场上抢购的对象时，面粉自然会水涨船高一样，楼市的繁荣也带动了地价的大幅上涨。
2009年9月，绿地集团以亿元的价格，拿下上海徐汇龙华路1960号地块，楼面价格27231元/平方米，溢价率111％，刷新上海地王纪录，距离长风地块以70亿元“身价”登上地王宝座，才短短20天。
同月，杭州绿城集团在苏州以61亿的天价拿下了苏州金鸡湖大道沿线两个地块。他们先以36亿的总价拍得6号地块，楼面价28057元/平方米，在随后展开的7号地块竞争中，绿城又以总价25亿一锤定音，楼面价20075元/平方米。
10月，中海集团与九龙仓联手，一举刷新3个多月前保利拍下的鸿恩寺地块的亿元的地王纪录，以41亿的天价一举斩获重庆江北嘴CBD江北体育公园一开发地块，豪取2009年重庆新地王，而且这个价格也刷新了2009年6月30日广东珠海的中化方兴公司竞得北京市朝阳区广渠路15号地的亿元的地王纪录。
11月，北京顺义大龙地产叫价亿夺下天竺22号地，楼面地价接近3万元/平方米。
在对高房价的一片*声中，北京又涌现出新“地王”：
2010年3月15日，两会刚刚结束。经过84轮现场竞价，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司，以亿元的总价，拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，折合的楼面地价高达每平方米27500元。之后，北京中信新城房地产有限公司经过64轮竞价，以亿元将大兴亦庄住宅及商业项目地块拿下，楼面地价超过每平方米17000元。
几个小时之后，远豪置业创下的楼面地价新纪录又被打破。中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司，在当天下午以亿元的价格拿下海淀区东升乡居住商业用地。该项目除去3万平方米的酒店项目后，折合楼面地价为每平方米28308元。
3月17日，新“地王”出现的第三天，朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地，受到保利、华润、远洋、首开、合景泰富五家地产企业关注。地块起拍价为亿元，经过82轮的激烈角逐，最终被保利以亿的总价收入囊中，折合楼面地价17949元/平米。
这些华丽登场的地王们，一时间风光无限。虽然我们承认这些土地价格是通过市场竞拍而产生，一定程度上也反映了土地的稀缺性，但如此高的价位，不能不让人怀疑这些数字是不是只是个虚幻的符号。
风光之后，形势马上峰回路转。2010年2月，由于大龙地产未能按时缴纳土地出让金，他们所拍得的天竺22号地开发使用权被北京市国土局收回，并且没收了2亿元的竞卖保证金。没隔几天，瑞嘉投资实业有限公司因未能按期缴纳首期成交价款，被南京国土局收回了于2007年12月竞得的栖霞区仙林湖地块，并没收竞买保证金亿港元。回顾那些曾经的老“地王”们，赔钱、退地、套牢，大多晚景凄凉。诸多地王的惨淡收场，让我们反思那些令人咋舌的成交价是不是具有真正的价值基础。我们不能不警惕出现日本昔日的景象：仅仅东京的地价就相当于美国的全部土地价格。但这也只维持了一段时间，马上出现的是日本泡沫的最终破裂。
近一段时间地王频出的一个很大原因就是地产商、投资者资金充足，而资金的来源主要有以下几个渠道：
第一，宽松的信贷政策。当时为了帮助房地产业走出“低谷”，国有银行将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由35％下调为20％。这就直接降低了投资房地产业的门槛，房地产商们也可以以更少的资金贷到更多的贷款。
第二，在金融危机的影响下，政府为了救市所投入的四万亿资金，并且由此带动的全国注资救市的投资额度。这主要通过财政支出和银行贷款来实现，而这又必然加剧市场的流动性过剩。另外，也有观点指出，政府的四万亿投资很大部分流入国企口袋，在房价不断上升的市场行情下，资金充裕的国企也频频购地开发商品房，推动土地价格、商品房价格的飙涨。
第三，由于政府的大规模投资救市，导致人们对通货膨胀预期普遍加强。在这种大背景下，本来投资渠道匮乏的人们，便把目光转向了楼市，将其作为躲避风险的主要渠道。一般居民的购房支出在其收入中所占的巨大比重，无可避免地抑制