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顺驰为了实现3～5年内做成一个千亿元级的企业，5～10年内进入中国10强、世界500强的目标，自2003年开始，便开始全国扩张，提出：3年内，进入一线城市北京，进入有增长潜力二线城市和天津市周边的三线城市；5年内，进入两个以上一线城市，以一线城市为中心覆盖周边二线城市；10年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大部分二线城市。现实中，顺驰的扩张速度比规划更快。
到2004年，天津、北京、上海、南京、苏州、无锡、武汉、重庆、石家庄、郑州、洛阳、长春等16个城市同时开工，并计划进入西安、昆明、杭州、广州、海南、厦门、沈阳等主要城市及周边三线城市。截至2004年6月，顺驰累计占地面积已达1 347万平方米，建筑面积近1 450万平方米。这样的土地规模，足够支持一个大型房地产公司10年的快速开发。
在2004年的博鳌亚洲论坛上，万科董事长王石在发言中就曾暗指顺驰面临高负债危机，“融资越来越不容易，企业发展要留些余地，否则一有风吹草动就会受影响”；而华远地产董事长任志强也提出，“发展规模要控制，弓不要拉得太满，好比7个锅盖要盖10口锅，现金流不可太吃紧”。其实顺驰不仅要用“7个锅盖盖10口锅”，还要用“40亿元的盖子盖200亿元的锅”。
2006年2月，顺驰撤销华东、华北、中南三大区域集团，将“集团总部－区域公司－城市公司”的三级管理架构调整为“集团总部－城市公司”的两级管理架构。
2006年9月，10亿元资金缺口迫使孙宏斌以128亿元的超低价卖出了顺驰55％的控股权给香港路劲基建公司。孙宏斌还以个人持有的融创集团60％的股权作抵押，向路劲基建公司贷款57亿元，贷款年利率高达12％。看来，孙宏斌要作出更重要的决策了。只是，那是要卖掉顺驰么？
顺驰神话破灭了，但顺驰究竟败在哪里？不同于主流言论中的“资金链断裂”说，研究表明，就连顺驰的那些老对手们也必须承认，顺驰的融资渠道和资金链基础还是不错的。信托、私募、合作开发、境外上市、银行贷款……能用的金融工具，孙宏斌几乎都用上了。可见顺驰的问题不在融资能力上，顺驰是输在没有把握好房地产企业极限扩张速度的节奏上。融资能力并不能解决顺驰长期增长问题。对于房地产这样一个重资产、低周转的行业，一次性的股权融资仅能支撑2～3年的超速增长。而以国内房地产上市公司03倍的平均资产周转率计，企业要想获得10％的收入增长，就需要30％的资产扩张。资产的扩张在融资约束下，意味着负债的增长，但企业的负债能力并不是无限的。超速扩张的必然结果是负债率的直线上升，这就是顺驰落败的主要原因。
2008年末，蛰伏3载的孙宏斌再度高调复出，欲携融创中国登陆香港资本市场。运气一直不太好的他，准备发行股票之时，恰遇世界金融海啸爆发，中国地产业亦迎来了首次深度调整周期，其计划募集3～4亿美元被削减至2亿美元。上市梦只好二度搁置，他又一次与香港资本市场的融资窗口擦肩而过。但在二度上市“折戟”后，孙宏斌并未气馁，似乎越挫越勇。2009年11月，他再次宣布融创要赴香港上市。但因市场调整原因，孙宏斌三度错过上市机会。
屡败屡战的孙宏斌仍没有放弃赴港上市梦，他表示，下一轮融资热潮中，融创将会如期上市。
今天的地产英雄大部分都是孙宏斌的同路人，从富力的李思廉与张力、碧桂园的杨国强、合生创展的朱孟依、雅居乐的陈氏五兄弟到龙湖的吴亚军、恒大的许家印等，基本上都是1994年前后出发的。
孙宏斌与他们真正的区别其实并不是他的不计风险，而是人生理想不同。一般地产商都想创富，而孙宏斌的理想是做到最大，追求王者之风。
孙宏斌具有过人的商业智慧和胆识，但商海沉浮中也曾受重大挫折。1994年，孙宏斌创建顺驰，从做房地产中介开始进入房地产界。顺驰的迅速成长和扩张背后，是孙宏斌的无限追求。他要用顺驰来证明自己。
2003年，在中城房网重庆会议上，孙宏斌曾当面向王石下战书，要成为中国房地产的“一哥”。孙宏斌如今正以融创为平台，谋求东山再起，但如果不改霸王之术，他恐怕不那么容易实现理想。
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泛海建设之痛，陷入泥潭难翻身
现实往往就是这么残酷，一起上京赶考，有人金榜题名，有人名落孙山，有人甚至连考场也未进得，几家欢乐几家愁，这也是市场经济的真实写照，而房地产市场中同样的一幕发生在上海董家渡外滩。
2008年10月，记者约笔者谈上海董家渡外滩，回想当年，华润置地、泛海建设、华浙集团分食董家渡外滩——这个上海城市规划中最大的滨江聚居区超级蛋糕，作为“上海浦江两岸综合开发”世纪工程重要组成部分，今天看来以2002年的介入时间，可谓占尽地利、天时。那时他们真如赴京赶考的学子，意气风发，摩拳擦掌，想在这方黄金宝地大展拳脚意图收获耀眼的功名。
然而，转眼八年就要过去，各方的境遇却大相径庭。
最早出手的华润置地无疑笑得最为灿烂。占地6万平方米，总建筑面积20余万平方米的上海滩花园，目前一期10万平方米已全部结束，还有新家湾城的橡树湾项目，华润置地在上海的项目几乎全把价格卖在最高点，算是大获全胜。
相比之下，华浙集团的运气就差很多。由于浙江华浙母公司浙江国信控股的重组，影响了公司在董家渡的开发进程。2005年，绿城集团入主拿下项目公司51％的股权，成为项目的实际控制人，但是，此时项目周边房价飞涨，项目动迁的最佳时机已经错过，只能采取边拆边建慢慢推进的策略，直到2008年年中项目才得以动工，不过，就在2008年年初，绿城仍在放话要多拿土地、多开发，包括新江湾城地王在内的很多项目，地价都拿在了高位，多拿地容易，只要有钱，多开发就未必那么简单。
如题所言，在董家渡外滩项目中最痛苦的莫过于泛海建设。当初拿地时的成本虽然只有3000多元/平方米，要启动项目完成动迁的成本却需资甚巨，更由于出手过慢，随着房价的暴涨，尤其是有上海滩花园在当时以42万元的售价提供给动迁居民作为参考，提高了动迁价格期望值，动迁成本和动迁难度随之提高，泛海建设虽两次提请增发融资但都告失败，最终导致项目陷入动迁的泥潭，动迁组先后进入5次历时8年，期间上海房地产市场也历经两次轮回，项目仍然启动无望。
如今，项目不但要面对更大的拆迁成本，更严重的是还面临无法按期完成项目拆迁并获得土地规划证，并在规定的时间内开工建设，政府已可将地块收回的压力。
一样的市场，不一样的策略，造就不一样的结果，从泛海建设其他几个城市项目同样陷入动迁泥潭的情况来看，公司的运作决策一定存在失误之处，但上海董家渡外滩项目的发展演变，更多的是在国际经济危机蔓延，中国房地产市场宏观调控的大背景下，市场整合的一个验证，中国房地产市场的一个缩影。
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龙湖地产与“顺驰第二”擦肩而过
“现在，我们必须要注意一个叫龙湖的地产公司了！”这是某家报纸媒体对龙湖地产报道的开篇语。
就在人们对国内经济极度悲观，楼市极度低迷，房产商资金链普遍吃紧的情况下，这家名叫龙湖的地产公司却一路高歌猛进，媒体网络上布满了关于该企业的高调宣传。2009年龙湖地产在重庆、北京、成都、上海、西安5大城市同推24个项目，到8月销售金额已近60亿元。
龙湖地产因何能够逆市飘红？难道它有对抗市场低迷的独家秘籍？仔细研究龙湖地产的发展轨迹，我们就可以发现，和许多传奇故事一样，辉煌的背后总有着不易察觉的苦楚。龙湖地产辉煌的销售业绩背后，也隐含与当年顺驰极为相似的扩张危机。
龙湖地产的履历并不曲折复杂，1995年成立于重庆，历时十载成长为重庆第一名的开发企业。2004年，不甘位居区域品牌的龙湖地产，开始谋求跻身全国一线地产的行列。2004年到2007年，龙湖地产开始了自己的扩张之旅，据资料显示，2003年时龙湖地产在重庆的开发销售收入仅为62亿元，2004年为10多亿元，到2005年已达236亿元，2006年则达383亿元，2007年销售额一举突破100亿元，正式进入百亿军团的行列。
2007年，正处于巅峰状态的龙湖地产，风范和气势均颇为强大，正式启动赴港上市计划，为了配合上市计划，并做大资产包，下半年，龙湖地产加快扩张步伐，不但先后开设上海、西安两个分公司，在拿地上更是频使大手笔。据不完全统计，龙湖地产拥有开发土地面积达1 1000亩；可建建筑面积约1 300万平方米，其中包括多处天价地王。
这个时候，上市对龙湖地产而言，就是至关重要的事情了，不仅关系到企业扩张战略的成功与否，甚至可能严重到事关生死的地步。从龙湖地产扩展轨迹不难看出，龙湖地产拿地高峰集中在2006年、2007年，尤其是2007年，拿地的成本十分高，土地的数量要求有足够的资金作支撑，而土地的成本却很难化解。无论如何，上市都将是重要的一环。
彼得·德鲁克说：“成长是如此脆弱。”快速增长使得企业非常脆弱，高速成长所掩盖的一切弱点，就如多米诺骨牌一样，哪怕一个小小的意外，一旦触动就会引发企业重大的危机。自从龙湖地产启动IPO计划后，资金市场的形势急转直下，先是内地最大的地主恒大上市搁浅，接着便是建业出让股权委曲求全，虽然上市成功却只捧回可怜的10多亿元，比起上市之初设置的80亿元，差距不是一点半点。
一旦变天了就极有可能下雨，这句话虽然是我的原创，也许可以当作谚语。事情往往总向我们相反的预期处发展，于是，江湖上便有了龙湖地产退出地王和龙湖地产资金链吃紧的传言。与此同时，龙湖地产的上市时间也一拖再拖，上市募集资金的金额也一缩再缩，由最初时10亿美元缩减到5亿美元。目前摆在龙湖地产面前的问题是，即便是大幅缩减融资期望值，何时能够上市仍然是个未知数。
为应对资金短缺，2008年龙湖地产推出了“春雷行动”，“多盘同推”爆炸式地刺激楼市，北京、重庆、成都三地共推出十余项目；7月，龙湖推出“季风行动”，也同时四城推十多盘。大量的推盘量，大量的促销活动，从15％到50％大范围的降价，是促使龙湖地产销售回款取得成效的重要原因。然而，进入秋天以后，随着房地产市场悲观预期的进一步确定并加深，促销和降价的效应开始减弱，截至2008年底，龙湖地产销售额突破100亿元，但这其中离不开重庆市政府的大力支持。
现在回头来看龙湖地产销售业绩的风光，我们会有不同的体会，虽然媒体对龙湖的报道依然火热，赞誉之词比比皆是。
2009年龙湖地产借救市东风，成功上市，销售额更是突飞猛进，龙湖�