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小产权房转正将严重冲击楼市格局
一条南京某小产权项目“转正”的新闻，在2010年初的楼市中引发轩然大波。继2009年深圳小产权房被正身后，小产权房合法化的议题再次成为舆论的中心。为什么小产权房“转正”国家三令五申却屡禁不止？既然是所谓非法行为，开发单位又如何进行销售？为什么购房者冒着风险，也要购买小产权房？小产权“转正”究竟是真有其事，又或是虚张声势？小产权房为什么受到如此青睐？
其实，小产权房之所以受到青睐，不外乎一个原因，那就是便宜。但显然，小产权实际就是没产权，小产权不能得到法律保障。可是一些地方的小产权房还是卖得红红火火。而在用经济实力说话的今天，中低收入购房者选择小产权，恐怕也是没有办法而为之。否则；谁会用自己辛苦挣来的钱去买一个没有法律保证的住房呢？
小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实，而小产权房与商品房巨大的价格落差却形成其巨大的市场需求，在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，不能不说具有一定合理性。
购房者调查问卷显示，41％的被调查者表示，“如果价格合适，会购买小产权房”，再次印证了是巨大的价格落差造成小产权房受追捧的根源所在。置业需求和面对高房价的无奈使得23％的购房者“已购买”小产权房，“小产权房”的既得利益，使越来越多的购房者愿意赌一把。
从另一方面讲，小产权房存在多年，却一直相安无事的事实，也使购房者在风险意识上少了一些顾虑。虽然344％的购房者选择“不会购买，风险大，没保障”，但更多的人却认为政府对小产权房态度明朗，但在具体执行中是“雷声大雨点小”，加之市场中“转正”消息频传，更使得购房者对小产权房抱有幻想。
对于小产权房的处理，82％的调查者认为“补足相关费用产权化”最为合理。购买“小产权”房的人也知道其中的风险，但有不少人抱着“法不责众”的侥幸心理，认为“小产权”房迟早会“转正”。
小产权房问题核心其实是地方政府与上级政府之间的利益博弈，这从小产权房开发、建设、交易、转让等环节皆可看出，如果没有基层政府参与，成千上百万的房子如何卖得出去？同时，集体土地要想转为建设用地，唯一的途径是国家征收，将其所有权变为国有。但这注定是个漫长的过程：一方面，国家征收集体土地，一定要基于公共利益，而所谓的公共利益，是指学校、道路、桥梁等公共设施的建设；另一方面，“农转用”土地指标每年都在减少，小产权房所占土地只能利用“农转用”指标逐步消化。
针对目前全国大量涌现小产权房现象，国土资源部作出决定，开始逐步清理小产权房。国务院也已责成国土部、住建部牵头，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求，所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售，并要求地方主管机构对小产权房现状进行普查。
但是，小产权房的问题由来已久，粗略估计，中国目前小产权房建设面积可能已达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。由此可见，小产权房数量非常之大已成事实，而此现象是多年累积起来的问题。冰冻三尺非一日之寒，多年积累的问题，要想解决，谈何容易。
要解决小产权房问题的要点之一，是要改变“上有禁令，下不遵从”的尴尬局面，而要改变这一点，关键在于改革目前的土地收益分配形式，使农民的土地收益有所保障。早在2006年7月，*总理主持召开国务院常务会议就提出，提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。而现在国土资源和房屋管理局也制订和发布规定，下狠招阻止小产权房买卖，如违规买卖小产权房被查实，购房款将被没收。
小产权不符合现在的政策法规，为之松绑亦将严重冲击现有市场格局，及时清理势在必行。当然在治理小产权房的同时，必须先要解决高房价，大力发展保障性住房，老百姓买得起房，小产权房的购买者才会丢掉幻想，也只有这样，才能震慑小产权房的开发商，使其不敢再贸然行事。最后，需再次提醒普通消费者，购买任何未取得《商品房预售许可证》或产权状况不清晰的房屋都存在极大风险。
楼市政策不应该成为折叠扇
关于住宅用地70年到期是否有偿续期的问题，因一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件而广受关注，引发争议。
住宅用地70年到期是否有偿续期，事关大多数人的切身利益，引起关注，原本在情理之中，不过在我看来，问题的核心并非在于是否有偿续期本身，而是决策层和政策制定者是否真的能高瞻远瞩，给市场和公众一个透明稳定的政策预期。
长久以来，我们的政策制定和出台一直处在模糊隐晦的状态之中，政策制定出台的随意性和多变让市场无所适从，有些政策甚至几天之内数度修改更正。股市是这样，房地产也是这样，市场的起伏波动因素不是因为市场本身，而是变作对政策的揣测和预期的反应。
就拿公众关注和争议的住宅用地70年到期是否有偿续期的问题来说，2008年国土资源部内部曾起草《土地管理法》的“草案”，明确表述住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期。而浮出水面的《土地管理法》征求意见稿中住宅70年使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”已经替换了原来表述明确的“自动无偿续期”。正是这个原因，引发了公众的关注和争议。
对此，虽然国土资源部及时作出了回应，不过令人不解的是，国土资源部官员作出的解释是，修改《土地管理法》，是为了与《物权法》和其他法律相衔接，因为《物权法》中，也只表示“自动续期”，因而更改为“按照国家有关规定自动续期”。这位国土资源部官员并强调，“不能说‘根据有关规定自动续期’，就代表满70年的住宅可能‘有偿’续期。”但修改后的《土地管理法》，因其灵活性而带有了更多不确定性的色彩。
其实说到底，虽然70年住宅到期是否续费事关公众的切身利益，但就立法本身而言，即便国家出台到期有偿续费的政策，也无可厚非，事实清楚得很，我们在买房的时候就知道，我们买的是70年的使用权而不是永久的使用权。问题在于，政策不应该是折叠扇，一张一合尽由少数部门随意操控，增加政策的透明度和确定性，就算是有偿续期，那么市场自会以市场的方式来反映对未来的预期。
圈地屯地，养鸡的不如倒蛋的（1）
2010年初，北京地王被收回引发市场关注，北京大龙地产以505亿元天价拍下的2009年北京“地王”被收回，其所缴的2亿元竞买保证金被没收。从创造“地王”到“被收回”，仅仅用了两个月时间。几乎同一时间，由招商地产和香港九龙仓集团在南京以241亿元拿下的南京第二“地王”近日也被收回，两家公司共投的23亿元竞买保证金被没收。
一线城市相继出现的回收“地王”的现象，是政府对土地市场动真格了，还是仅仅是杀鸡儆猴？又或者是开发商在对后市作出预判后的主动放弃呢？
从两家地王被收回的背景中，我们不难发现，其实两块地其实都是开发商主动放弃的。北京“地王”原本想通过土地政策的漏洞一口吃个大胖子，但最终却因为土地出让金的收支方式发生改变而上演“蛇吞象”的闹剧；南京“地王”则是开发商嫌两年前的地拿贵了，早就做好了被收回的准备。
中国的房地产市场越来越怪了，怪在土地、房价越来越高，买不起商品房的人越来越多，民怨越积越深，开发商圈了钱、囤了地，并不着急盖房，盖好房也不打算赶快卖掉。有些人买了房子既不自住，也不出租，坐等升值。
一边是售楼现场人满为患，另一边是不少地块“晒太阳”，这样的反差成为楼市的一大怪现象。对于开发商的“囤地”不建，部分人士认为，开发商“囤地”是为了等待土地升值及房价上涨，坐享土地增值空间，这种行为同时导致了房源供应短缺，助推房价；还有人认为，开发商“囤地”是恶意制造土地供应紧张的假象，导致“地王”频现。
开发商敢于大肆囤地，的确暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。多年来，这个现象一直是房地产市场争论的热点，但是在各种利益纠葛下，却一直也难以解决。
囤地原因
土地闲置在一些地方已成普遍现象，开发商囤地不建，大搞“圈地”是影响土地市场秩序的行为，结果只有一个：助推房价高企。而最近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。
那么开发商为什么要囤地呢？从经济的角度上说，“囤地”对于开发商无疑是有利可图的。
1998年到2008年实际上是房改的10年，就房地产市场开发出来的土地面积大概是31亿平方米，那么截止到2008年年底，实际开发的数字是194亿平方米，也就是19亿平方米的样子，那么实际上也就是说还有将近12亿平方米的地是闲置没开发的。
从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看，土地的供应是跟不上整个住宅的销售成交的，比如说上海，这三年来，整个住宅的成交是住宅土地出让面积的29倍，北京差不多是15倍，深圳是接近3倍，那么从一线城市来看土地是供不应求的。
政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，它形不成真正的供应量，那么现在的这个供不应求的假象就得不到改变。只要市场还是供不应求，只要需求远远大于供应量，那么房价它肯定会上涨，所以说，囤地是造成高房价的一个非常关键的原因。
经过这么一梳理，我们看得很明显，土地市场和商品房市场的供需链条，在房地产开发商手上被死死卡住了。一方面，他们把大量供应的土地捏在手里，不断增值；另一方面，他们又在商品房市场，人为制造紧张，抬高房价，获取更高的利润。两本账，怎么算开发商都合适。。 最好的txt下载网
圈地屯地，养鸡的不如倒蛋的（2）
为了遏制开发商的囤地冲动，国家也出台了不少监管政策。可为什么这些政策措施却不太管用，开发商手上的地越来越多呢？
根据中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示，截止到2009年三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米。其中，恒大地产以5 100万平方米的土地储备量位居榜首，碧桂园和雅居乐分别以4 360万平方米、2 950万平方米分获第二和第三位。
根据对12个城市的土地调研结果表明，自2003年以来，40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块，但至今有半数闲置。有数据显示，中国9家房地产上市公司的土地储备最高是151年，最低是20年。这说明，目前供应到市场的大量的土地被这些开发商囤在手中了。
第三个方面，究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间，不亦乐乎？