按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
吆托形蚴粲谖⒐垡庖迳系募喙堋Ｏ远准恋鼐圆豢赡茏魑旯鄣骺卮胧┑摹�2004年5月，诺贝尔经济学奖得主卢卡斯教授访问中国时，在北京的一个学术会议上说：中国出台了这么多措施（包括土地政策在内），没有一项是宏观政策。将“土地作为宏观调控的重要工具之一”，是用错了概念（进一步的分析，参见拙作《似是而非的“宏观调控”》）。
＇附3＇对包宗华、刘玉录文章简要回应（2）
分析到这里，可以看出，我与包宗华、刘玉录两位先生的分歧，并不是简单的观点不同，也不是简单的“不同路线经济学”的区分。
2004年12月
地价、房价与房地产价格（1）
地价、房价与房地产价格——与聂梅生、汪利娜、刘洪玉等先生商榷
地价上涨了，开发商得到涨价的信号需要一段时间，判断涨价的原因需要一段时间，采取行动如购进土地和建筑材料、搞房地产开发等需要更长的一段时间。于是，房地产价格上涨的时间比地价的上涨明显滞后一段时间。这样，同期的土地价格与房地产价格没有直接的关系。
谈到房子，很多人心中充满了痛楚。在北京，即使是经济适用房，最高价格已经达到每平方米5000多元；有的豪宅，最高价格已经达到每平方米6万多元。与广大百姓的收入相比，房价过高，百姓不能承受之痛。
房地产管理部门一些专家认为地价过高导致房价过高，并举例称，中国目前城市房价中地价所占的比例超过50％，甚至达到60％。因此得出结论：欲降房价，先降地价。土地管理部门的专家对这种观点持反对意见，他们调查了全国九个中心城市地价与房价的内在关系，得出结论为：地价在房价中所占比例不高，且趋于合理。就土地成本而言，我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为25％～30％，高的为35％～50％。土地成本比例平均为30％～40％。北京最大的经济适用住房小区回龙观周边的商品住宅项目，其土地出让金甚至仅占房价的5％左右。于是，他们认为，土地价格在房价中的比例不像房地产管理部门专家所说的那么高。但是，最近，土地管理部门的一些专家转而承认地价偏高，但同时表示，这是因为投机商炒作的结果。
部门之间的争论免不了受利益集团的影响。但是，大众却被搞糊涂了，“房价”同“地价”到底是什么关系？
什么是地价
在我国当前，地价的概念很不统一，即使在土地部门内部，也是众口不一。我在《中外房地产导报》杂志2002年第12期的《正本清源话地价》一文就这个问题进行了追根溯源式的考证、分析与评论，得出结论为：地价管理是均衡地租，甚至可以说是单位面积土地的市场成交价格或单位面积土地的市场租赁价格。有关部门将土地出让金当作地价，显然是不正确的。所以，在市场上出售的房地产价格的构成中，若从“成本加成”定价方法看，地价确实占了很大比重。但是，若因此得出地价决定房价的结论，则是荒谬的，因为它将成品价格与要素价格的关系颠倒了。
成品价格与要素价格
清华大学的刘洪玉教授认为，地价与房价呈线性正相关关系，影响它们关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。建设部科学技术委员会副主任聂梅生和中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一致认为，“炒地”是形成目前房价虚高的至关重要的因素。他们认为，现在北京房价上升“虚火”，很大一部分是在炒地价，而不是在炒房价，因为土地价格上去了，房价也就上去了。从表面上看，他们的推导过程似乎是无懈可击的。因为某种产品的原材料价格上涨了，该种产品的价格就会上涨，这难道不对吗？什么东西不是先生产出来，然后再卖出去；什么东西不是先付成本，然后才能获得收益？
我认为，刘洪玉、聂梅生、汪利娜等学者将成品价格与要素价格的关系搞混了。土地、房子，相对于在市场上向消费者出售的成品——“房地产”而言，都是生产要素。而早在200年以前，大卫·李嘉图就对产品价格与要素价格两者的因果关系作了正确的描述，他说，“不是因为麦地要付租金小麦才贵，而是因为小麦价贵才给麦地付了租金。”譬如，中国农民曾为占国土面积10％的耕地支付大量租金（不一定科学，姑且如此界定），而占国土面积20％的裸岩砾地、石山戈壁与冰川寒漠，未曾利用，没有收益，也就无人收取或交付租金。繁华街区之所以成为寸金之地，是由于商店和银行等用地单位具有巨大收益。
土地的价格就是房地产（成品）的成本的一部分。那么如何衡量某块地的成本呢？直接衡量是相当困难的。有一个间接的办法，就是根据这些生产要素所创造出的产品或服务的价格来评价。该地块的级差地租取决于它的地理位置吸引顾客给当地商店带来的增益，与其他地方的类似增益的差额；资金的价格则反映了资金对收入的贡献。这样看来，要素的市场价格取决于商品的市场价格，也就是说，房地产的价格决定土地与房子的价格。当然，房地产价格的形成因素包括房地产的供应、需求、预期、相关产品的价格、宏观调控措施等等。
反过来说，要素价格上涨了，成品价格如何变化？这要具体分析。譬如说，地价上涨了，开发商得到涨价的信号需要一段时间，判断涨价的原因需要一段时间，采取行动如购进土地和建筑材料、搞房地产开发等需要更长的一段时间，这样，房地产价格上涨的时间比地价明显滞后很长一段时间。这样，同期的土地价格与房地产价格，没有直接的关系。
房价与地价
上面的分析，虽然厘清了要素价格（房价、地价）与成品价格（房地产价格）的关系，但是，读者可能还是抱怨我没有清楚地说明房价与地价的关系。而要将这个问题搞明白，我们首先需要弄清楚“房子”（不是“房地产”）与“土地”的关系。在经济学上，任何产品或生产要素之间的关系，只有三种：替代品、互补品和无关品。这种分类，是利用需求交叉弹性公式计算得出的，由于测算与推导比较复杂，不容易让普通读者看明白，这里做出描述性说明：（1）无关品，顾名思义，就是指两种产品或生产要素不存在任何关系，比如电脑与拖鞋。（2）替代品，就是对于消费者而言，可以互相替换的，比如苹果与橘子。如果苹果的价格上涨了，消费者可能转而购买橘子（价格同需求量呈反向变动的关系）。（3）互补品，就是必须同时使用的产品，比如照相机与胶卷的关系。这种关系的产品特点是，如果其中一种产品价格上涨，则消费者会减少对它的消费，同时另一种产品的需求量必然减少。
地价、房价与房地产价格（2）
讨论到这里，房子和土地的关系也就一目了然了：它们是互补品。对一栋房地产而言，地上部分，可以统称为房子，与其必须依赖的土地，是不可分离的。那么，房子涨价，必然带动土地价格的上扬。反之，如果土地价格的上涨，同样会带来房子价格的上升。从这个意义上看，房子价格和土地价格存在正相关关系，但绝对不能如刘洪玉先生那样说——房地产价格与土地价格存在正相关关系。
2003年11月
马屁股决定现代文明？（1）
马屁股决定现代文明？——与赵晓先生商榷“路径依赖”问题
如果现实世界如“路径依赖”理论所坚信的那样，我们可能仍处在原始社会，依赖采摘野果、狩猎和捕鱼等为生，穿着树叶或野兽皮毛。但是，我们竟然绕开了“路径依赖”陷阱！
在当前经济学界，“路径依赖”是一个使用频率极高的概念，它说的是人们一旦选择了某种制度，就好比走上了一条不归之路，惯性的力量会使这一制度不断“自我强化，让你轻易走不出去”。北京大学经济学博士后赵晓先生为了宣传这个“真理”，生动地为我们讲述了一个广为流传（很多报刊转载了）、引人入胜的例证：
现代铁路两条铁轨之间的标准距离是四英尺又八点五英寸。为什么采用这个标准呢？原来，早期的铁路是由建电车的人所设计的，而这个正是电车所用的标准。电车的铁轨标准又是从哪里来的呢？原来，最先造电车的人以前是造马车的，而他们是援用马车的轮宽标准。那么，马车为什么要用这个一定的轮距标准呢？因为如果那时候的马车用任何其他轮距的话，马车的轮子很快会在英国的老路上撞坏的。因为这些路上的辙迹的宽度是四英尺又八点五英寸。这些辙迹又是从何而来的呢？答案是古罗马人所定的。因为欧洲包括英国的长途老路都是由罗马人为他们的军队所铺的，所以四英尺又八点五英寸正是罗马战车的宽度。如果任何人用不同的轮宽在这些路上行车的话，他的轮子的寿命都不会长。我们再问，罗马人为什么以四英尺又八点五英寸作为战车的轮距宽度呢？原因很简单，这是两匹拉战车的马的屁股的宽度。故事到了这里还没有完结。美国航天飞机燃料箱的两旁有两个火箭推进器，因为这些推进器造好之后是要用火车从工厂运送到发射点，路上要通过一些隧道，而这些隧道的宽度只是比火车轨道宽了一点，而火车轨的宽度是由马屁股的宽度所设定的。所以，可以得出结论：“路径依赖”导致了通过铁路运输的，象征着现代文明精华的美国航天飞机的火箭助推器的宽度，竟然是两千年前便由两匹马的屁股宽度所决定的。
上述“例证”，读起来令人兴趣盎然，并促使诸多经济学者津津乐道，甚至作为严肃的学术研究依据，行文著书。但是，如果你对铁路和航天常识稍稍了解，会发现，赵先生的上述这种说法纯属于子虚乌有！
我查到的资料表明，1815年，世界首辆实用的蒸汽机车头由乔治·斯蒂芬森制造出来，当时，铁轨的宽度为1。42米，折算为4。65902英尺；后来，乔治·斯蒂芬森把铁轨的宽度增加为1。44米，即4。72464英尺，成为“标准轨宽”。而这个标准轨宽并不等于赵先生所说的“四英尺又八点五英寸”！至于航天飞机，据了解，目前只有美国和前苏联研制出来了。其中，美国有4架现役航天飞机，它们分别是：“哥伦比亚”号航天飞机、“发现”号航天飞机、“亚特兰蒂斯”号航天飞机和“奋进”号航天飞机。前苏联（俄罗斯）的“暴风雪”号于1988年首飞后一直被闲置。“暴风雪”号航天飞机长36。4米，机身直径5。6米，翼展24米，火箭助推器的宽度大约3米以上；美国研制的第一架航天飞机“哥伦比亚”号，总长56。14米，固体火箭助推器直径3。7米，高45米，每枚能产生1200吨推力，发射升空2分钟后与轨道器脱离，回收后能重复使用20次。3。7米宽的火箭助推器，会和两匹马屁股的宽度相等吗？答案是否定的。
抛开这个虚构的“故事”，如果我们单纯地强调“路径依赖”的作用，或者说坚持“制度决定论”，那么，现实世界的大量事实就无法获得解释。制度（游戏规则）的重要性是不可否认的，我也一直强调它的作用，但是，我们必须正视这一点：制度只不�