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策和发放长期优惠贷款的业务（参见《中国土地报》，1996年1月）。法国的土地银行也与崔、潘二文所指的土地银行的业务和性质存在着本质区别。（2）德国的土地银行，全称为“土地抵押信用合作社”，成立于1770年，是成立最早的土地银行，远超过潘文所说的“上百年”的历史了！土地抵押信用合作社，“是政府的土地银行”（毕宝德：《土地经济学》，第407页，中国人民大学出版社，1995），它的设立，是因为当时“普鲁士王朝为了解除高利贷的盘剥，使大量资金流入农村以振兴农业”（《土地经济学》，第407页）。具体运作程序为，愿意用自己的土地作抵押而获得长期贷款的农民或地主，联合起来组成合作社，将各自的土地交合作社作为抵押品，合作社以这些土地为保证发行土地债券，换取资金，供给社员。这显然与崔、潘二文所说的土地银行存在本质区别。（3）中国台湾土地银行，成立于1946年，属于官营银行。其主要职能为，调剂农业金融，配合政府推行国民住宅和都市平均地价政策，办理土地开发、都市改良、社区发展、道路建设、观光设施等一系列的金融业务，同时也办理一般银行的存款、储蓄、放款、汇兑等业务（陈太先等：《台湾土地问题研究》，广东省地图出版社，1995）。这与崔、潘二文所指土地银行也存在本质区别。另外，印度、日本等国的土地银行与崔、潘二文所指土地银行也不同。
综观海外冠以“土地银行”之名的土地银行，其共同点为：（1）是金融机构；（2）是为土地开发利用事业服务的金融机构；（3）主要业务是提供土地抵押贷款和发行土地债券；（4）主要服务目标物为农地。由此看来，“代表城市政府集中进行土地征购、整理、储备、供应和开发的专门机构”不是海外通常意义上的土地银行。
“土地银行”之考证（2）
相似的土地开发公社
我尽了最大努力，也没有查到崔、潘二文所指的土地银行，我所见的冠以“土地银行”之名的“土地银行”（“LandBank”或“SoilBank”）都与其所说的不同，不知这些先生们是从什么途径获得这些材料的。但是，我发现，崔、潘二文所指的土地银行与海外各国的“土地开发公社”（如韩国、日本等）相似（德国的土地贮藏制度与崔、潘二文所指的土地银行也有所相似，但是在土地供应阶段，德国存在私有化问题，而且也不由“土地银行”操作；在新加坡，1966年制定的土地取得法有类似土地储备的规定）。下面以韩国的土地开发公社为例，予以比较分析。
韩国的土地开发公社（它的前身是土地金库，成立于1975年，当时是作为政府对不动产的投资机关和不动产政策的执行机关。后来，韩国曾准备将其发展为土地银行，但是改编方案没有成立，并于1978年被解体。于是，处于雏形的土地银行——土地金库，夭折了）成立于1978年，归属于韩国建设部，其主要业务被规定为进行土地的政策性买卖和用地造地事业。具体地讲，其机能为（〔韩〕朱奉圭：《土地经济学》，第209页，法律出版社，1991）：“管理土地的取得、开发及供给；根据韩国国土利用管理法，进行预先购买土地或者购入受到委托的土地等活动；管理土地债券的发行；作为中介代行受委托的土地买卖；其他（略）。”
崔、潘二文所指的土地银行与韩国土地开发公社相比，性质基本一致，功能基本相似，都是为了调控土地市场，提高土地的利用效率。具体讲，共同点有：
（1）土地流转体系相同。从崔文所述“城市土地银行的土地流转体系”图（载《中国土地》，2000年第1期，第23页）中可见，土地运行与韩国土地开发公社基本一致，与潘文思想基本相同，简略绘制如图3。
在图3中，按照规定的土地（即其土地来源方）以一定方式进入土地开发公社，经过开发和管理，然后以一定方式供给土地，使“土地需求者”获得土地。这相当于中国土地一级市场（按照崔文的构想，其所谓的城市土地银行应该是城市土地一级市场的唯一供应者）。供应的土地，可以在一定条件下成为土地开发公社的土地来源，这就进入新一轮土地循环。但是，来源于农地的，一般经过土地开发公社开发，转换用途后，不会再回复，所以，这个循环只能是半封闭的。
（图3略）
（2）都是代表政府集中进行土地购入、开发、储备、供应的专门机构，是政府调控土地市场的工具。
不同点有：
（1）韩国土地开发公社土地的取得，均为购入，不存在强制。而崔、潘二文所指的土地银行土地的取得，除了购入外，还有“征用”、“转制”等方式。
（2）韩国土地开发公社具有的受托土地买卖等业务，崔、潘二文所指的土地银行没有。
从上面的分析中不难看出，崔、潘二文所指的土地银行与韩国土地开发公社虽然有所差别，但总体上是一致的。崔、潘二文所指的土地银行实际上应该被称为“土地开发公社”或顾名思义地称为“土地储备机构”。
与商业银行截然不同
土地开发公社或者土地储备机构称为“土地银行”，除了崔、潘二文认为这是沿袭国外的说法外，崔文的主要立论为，它“在土地资源配置和土地资产增值方面具有类似商业银行在金融市场中的地位和作用，且主要管理城市建设用地”。
如果说二者有共同点的话，我认为，仅仅在于，它们都是一种中介机构（如果严格地看，银行不能称为中介机构）。但是，中介机构性质、地位、作用等方面截然不同。
（1）在金融市场中，商业银行对于资金这种资源的配置和及其增值，与崔、潘二文所指的土地银行在土地资源配置和土地资产增值方面的地位与作用显然不同。在市场经济条件下，商业银行存在的两个必要条件是：①由于信息不对称，资金供求双方交易的成本太大，商业银行的出现，就可以大大减少，从而提高资金使用效率和经济增长的效率；②商业银行能够创造货币或者说是制造需求（〔美〕劳埃德·雷诺兹：《宏观经济学》，第263页，商务印书馆，1989）。其中，与其他机构的根本区别在于“②”，这是商业银行的最根本特色（《简明不列颠百科全书》（第9卷），第119页，中国大百科全书出版社，1986）。对于崔、潘二文所指的土地银行而言，分析之后，不难发现，其在土地市场中存在的理由不外乎两点：①减少土地供求双方因市场不完备、信息不对称而产生的交易成本，提高土地资源利用效率；②调节土地市场。
除了减少供求双方寻找交易等方面的成本之外，其他提高效率之作用，二者截然不同；商业银行不具有土地开发公社的市场调节作用；土地开发公社不具有商业银行“创造货币”的功能。
严格地讲，冠以“银行”名称的机构，必须具有“创造货币”的机能。土地开发公社或土地储备机构，不具有这项机能，而且其作用和地位又与“商业”银行存在极大的差异，这怎么能称之为土地“银行”？还有，商业银行是“商业性”的机构，与具有官方或半官方性质的土地储备机构或土地开发公社不具有可比性！
“土地银行”之考证（3）
概念之正确运用
从前面的分析不难看出，通常意义上的土地银行并非崔、潘等先生所言的土地银行，他们所指的土地银行在国外通常被称之为土地开发公社。但是，他们为何仍然称之为土地银行？
一般情况下，我们运用一个概念，至少应该考虑两个方面的因素：（1）概念的外延与内涵要一致；（2）若概念已经有约定俗成的定义，就不应该再生造概念。第一个因素，崔、潘等先生显然没有考虑，详见前面的分析；第二个因素，也没有考虑，前文亦有详细分析。
退一步讲，如果说，土地银行约定俗成的定义，本文分析沿用的是国外的，要考虑被用滥的“国情”，那么，我们也不应该“推陈出新”，因为，国内已有土地银行的统一定义，例如，《土地科学词典》（陈洪博主编：《土地科学词典》，江苏科学技术出版社，1992）的定义为：“以土地为抵押的办理长期放款业务的银行”；《土地大辞典》（马克伟主编：《土地大辞典》，长春出版社，1991）的定义为：“土地银行是一种办理土地金融业务的信用机构……业务主要是发行土地债券或出售土地抵押债券，并付还本付息的责任”。这里的土地金融，则是指“以任何一块有利用价值的土地作为信用的基础，为借款作抵押而获得资金融通。”
2000年12月
虚幻的“泡沫”（1）
虚幻的“泡沫”——与谢国忠、易宪容等先生商榷
在经济学上从来就没有一个可以接受的衡量泡沫的标准。权威的经济学辞典《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中的“泡沫”词条称：“在撰写词条时，理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的看法，至于它是否可能发生，也没有一致看法。”
据路透社2004年10月5日的报道，摩根士丹利（MorganStanley）亚太区首席经济学家谢国忠（AndyXie）表示，中国正在吹起一个超大的房地产泡沫，而这个泡沫将在几个月内破灭。中国社会科学院的易宪容研究员也发表文章称：“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免。”（载《中国青年报》，2004年10月27日）
中国经济学界（如茅于轼、王大用、杨帆等等）对谢国忠和易宪容的观点非常重视，并积极参与讨论。然而，谢国忠等人的观点，很少应验过。而且，泡沫是否存在，现有衡量标准都站不住脚。至于被用来证明泡沫存在性的“郁金香狂热”，本来就是一个骗局。我认为，比争论泡沫更重要的，是脚踏实地采取措施促使市场良性发展。
质疑“泡沫即将破灭论”
查阅历史纪录，不难发现，就是这位谢国忠先生，说中国房价“泡沫即将破灭”已经不是一天两天了，几年前就开始了。但是，这几年房价跌了吗，“泡沫”破灭了吗？
2002年7月，《亚洲华尔街日报》的报道称，谢国忠指出，中国的房地产泡沫即将破灭。谢国忠的论证是：2001年，房屋增建率为30％，但房价只涨了6％。从正面看，这意味着房价面对市场现实，趋向合理化发展。从负面看，则代表中国房市供过于求，市场发展空间快饱和了。过去的教训证明，地产业从过热到走疲可能拖垮银行，尤其是一些有不良信贷记录的银行，被地产投机者拖下水，导致资产全面泡沫化。过去10年，中国不乏这类例子。目前，这一疑虑不无爆发的可能。由于地产业已经供过于求，加上一些构造有问题的商品房很难卖出，房产这一商品不像电视或其他商品，一旦过剩可以推向国际市场。如何消化过剩商品房是一大问题。
但是，现实与谢国忠的预言与现实不一致。2003年，35个城市中有6个城市的市场平均房价在3000元平方米以上（价格由高到低依次为深圳、上海、北京、广州、杭州、厦门），13个城市市场平均房价介于2000～3000元平方米之间，其余16个城市市场平均房价低于2000元平方米。2004年上半年，全国商品住宅平均销售�