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嫠担挥心切┚龆斯└叩囊蛩赜肽切┚龆诵枨笄叩囊蛩叵嗷ブ涞墓亓梢院雎圆患频氖焙颍┣蠓治霾攀钦返摹Ｔ蛟谟冢浩湟唬龆ǚ康夭墓┣笄叩囊蛩夭⒉换ハ喽懒ⅰＦ涠硇姆治鍪墙⒃谛畔⒍猿啤⑼昝兰偕柚系模质凳澜缰校畔⒉⒉欢猿啤⒉煌昝馈Ｋ裕�2001年度诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨在其代表作之一的《不完美信息市场中的信贷配给》中论证说，供求法则并非绝对适用，并且它也不能被视为竞争性分析的一个前提假设，倒不如说它是价格既没有甄别作用也没有激励作用这样的潜在假设的一个结果。将这个观点理论化为一般性结论就是：价格使市场出清是一种特殊的情况，而非市场的一般性质。其三，马歇尔和斯蒂格利茨的分析都没有考虑规则不完备或存在缺陷的情况下的情况。
为什么中国的房价相对于普通百姓的购买力而言是如此之高？供不应求只是一个直接的原因。就中国当前的情况而言，房地产业的上游，尚未真正市场化，譬如商品房用地供应，尽管采用了招标、拍卖和挂牌出让（实际上是“出租”）方式，但是，政府垄断了土地的供应，扮演了两种角色——既是裁判员，也是运动员；在房地产金融方面，目前房地产商的主要融资渠道是银行，以至于有的学者说中国不存在房地产金融。这两个至关重要的因素的存在，导致中国的房地产市场畸形化，房地产业不是一个纯粹的产业，而是附加了很多内涵的特殊产业。所以，房价的形成，并非简单的依据市场供求力量博弈而成。
中国房价的相对高昂，原因很复杂，其一，就一般情况而言，作为不完全竞争且存在交易费用的房地产市场而言，本身就不会实现市场的均衡，不会使每个人都有房子可住。所以，出现一定程度的房价高到百姓买不起的现象，在理论上也存在一定程度上的合理性（刘正山，2002）。
其二，中国当前的房地产价格相对于百姓的购买力而言很高，在百姓购买力不足且没有多大幅度增长的情况下，房价不降反升，为什么？以前，城里百姓的房子都由单位或国家供应，开发商建造的住宅，通过关系，由集体或团体购买，百姓不用出钱，单位虽然出钱，但无主的东西，不必珍惜。虽然一栋房子造价可能为100万元，但某些人可以出200万元的价钱，从开发商分得一分好处费，“利人利己”，亏了国家是不做计算的。当前，改革的冲击，将购房集团冲击得七零八落，但表面上搞货币化分房、暗地里搞集团购房实行实物分配的现象依然存在，加上一些“先富起来的”生力军，高价购房市场还在，另外，已经赚足了的房地产商也不在乎等待，即使过了三五年，按照现在的定价，房子还是有高利润可赚；对那些一般单位的普通老百姓而言，被推向市场，买房时面临的市场早已经蜕变成垄断市场，卖方市场，也就是说，卖方力量强于买方，卖方拥有更大程度的决定权，即使在市场上讨价还价，但由于百姓所掌握的知识和信息有限，无法确定自己应该出的价格或价格区间，成了简单的价格接受者；由于住房金融的发展，可以分期付款，一部分消费者也承担得起标价数十万元的房子；最苦的则属于那些连首付款都拿不出来的百姓了，而且，这个阶层的人数比例相当大。
其三，在中国，房地产开发一般程序，先是购买土地，然后用土地向银行进行抵押贷款，建筑商带资进入工地建设，当住宅商品房达到预售标准后，开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款，房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款，开始套现。其中，影响房地产利润的重要因素是土地受让成本（在多数情况下，它不是一级市场上的土地价格，而是经过多重转手之后的土地价格），但土地受让成本究竟是多少，仍然是一个黑洞。开发商只要能拿到土地，能立项，能编制一个天花乱坠的可行性报告，外加一定的关系保证，就可以拿到资金。最近的一项调查显示，目前大部分房地产开发商自有资金不足，大部分靠银行贷款周转，融资渠道单一，房地产企业平均资产负债率是72％，最高达94％。如果运作得好的话，房地产企业的盈利率就非常高。目前，这种盈利可以达到50％至100％，甚至更高。这也是外行、外来人、外来资金搞房地产的“三外”现象出现的主要原因。
虚幻的“泡沫”（4）
其四，目前在许多管理部门眼中，房地产业仍是一块“大蛋糕”，谁都想管、谁都想切一块。因而，项目审批手续繁多，有的单位在不同的部门需要加盖多个公章，开发企业先后跑几趟，大大降低了办事效率，直接造成开发商非正常交易费用的增加。这种费用，房地产商也计入成本中，在一定程度上推动了房价的上涨。
所以，我认为，重要的不是单纯地争论当前中国的房地产是否有泡沫，因为，这样的争论是没有结果的。我们更应该做的是采取一些符合实际的调节举措。譬如：
明确政府管理市场的范围。按照市场经济的规则，开发什么户型、多大面积，是开发商根据市场自主决定的事情，作为政府难以干预，也不宜干预。对于市场不规范、规则不完善等问题，需要运用政府“有形的手”，下大气力规范市场，完善相应的制度，如推行商品房公开预销售制度，做到房屋销售公开透明；整顿和规范房产中介市场；培育房地产金融市场；促使土地资源的配置真正实现市场化等。
政府要尽可能使信息公开化、透明化，尽可能多地告诉公众一些现实的情况，让公众根据这些信息自己决定怎么做。现在各地开始实行批地公开化，说明政府在向这个方向努力。我们不可能设计出一个什么标准，通过它来准确测算房地产业的风险多大。但是我们应该制定一些规则使一些信息透明化，有了好的规则与信息，民众就能明白怎么回事，然后就可以有一个合理的选择。
2005年6月
工作与闲暇是替代关系吗？（1）
工作与闲暇是替代关系吗？——谈“向后弯曲的劳动供给曲线”的谬误
即使生存条件很一般甚至很恶劣，人们也可能选择不工作，相对应于经济学上的劳动供给原理，就是这些人的劳动供给只体现或符合曲线上的后面那部分，而不存在前面的那半部分。
一天，亚历山大大帝来到哲学家第欧根尼的酒桶前，问道：“你对我有什么要求吗？”第欧根尼答道：“请你让开些，不要挡住我的阳光。”不羡慕富贵，只愿意享受生活的安乐、恬静，确实是很多人追求的理想境界。
古希腊的这个故事，也许是杜撰的，不值得相信。但是，在现实中，这种现象普遍存在。如中国西部一些贫穷落后地区，人们依靠救济生存，他们不愿意去工作（劳动）。一个冬日，某电视台记者去采访的时候，只见他们在明媚而和煦的阳光下，穿着破旧不堪的棉衣，躺在墙角闭目养神。他们为何不去工作？理由是：劳动所得甚少，还要交纳各种税费，而现在这样的生活，吃、穿有政府供应，生活多么安乐！
即使不存在上述这种特殊情况，也有很多人愿意选择安逸的生活。《参考消息》2002年12月12日刊发的《哈萨克斯坦人：快乐与金钱无关》，不啻为良好的证据！该文作者是新华社的驻地记者。他的文章着重描述了三种现象：一是很多人不愿意当“白领”，而愿意去做出租车司机。这些司机当中，有些人甚至是名牌大学毕业生。修理铺的工作人员也有博士出身的。他们为什么不选择当“白领”，是不是因为他们找不到更好的工作？不是的，他们只是喜欢安逸而已，虽然这种工作的收入并不殷实。二是给钱也不愿意加班。哈萨克斯坦人信奉这样的道理：工作归工作，休息归休息。每逢周末，阿拉木图城内总是门庭冷落车马稀，城里最繁华的街道上一个人都没有，但是出城的道路上，车流如织，居民都开车出城享受阳光和大自然。在这个时候，给再多的加班费，他们也不愿意工作。有一位清洁工，上有老母，下有在家待业的孩子，她的收入是家庭的主要经济来源，但是，她在暑期却选择2个周的休假，尽管她开的是破旧的车，吃的是酸黄瓜，但依然很开心。三是哈萨克斯坦人远离现代理财方式。哈萨克斯坦人很少存钱，发了工资就消费掉。炒股与投资房地产的，凤毛麟角。一位哈萨克斯坦人说：“我可以3个月节衣缩食，为自己买一件昂贵的时装，但是我不愿意把我3个月积攒下来的钱投资到股市里，等着赚钱或者亏本。我只在乎眼前的东西。”
在经济学上，人们选择工作还是选择闲暇，有一个广为接受的分析图式：“向后弯曲的劳动供给曲线”，它说的是：当工资增长的时候，人们愿意付出的劳动将增加；当工资增加到一定程度时，人们工作的意愿将减少，替代以闲暇休息。我查阅了国内外的经济学教科书，譬如黎诣远所著《微观经济分析》、汪祥春主编《微观经济学》、HalR。Varian所著《微观经济学》（MicroeconomicAnalysis）、WalterNichlson所著《微观经济理论：基本原理与应用》（MicroeconomicTheory：BasicPrinciplesandExtensions）等，都坚持“向后弯曲的劳动供给曲线”这个看法。但是，前面的故事和事例表明：即使生存条件很一般甚至是很恶劣，人们也可能选择不工作，相对应于经济学上的劳动供给原理，就是这些人的劳动供给，只体现或符合曲线上的后面那部分，而不存在前面的那半部分。具体讲，是劳动这种生产要素的供给，同样遵循供给定律：即在其他条件不变的条件下，劳动的价格（工资）上升，劳动供给量上升；反之，劳动的价格（工资）下降，劳动供给量下降。这个“其他条件不变”的条件非常重要，张五常、汪丁丁等学者持续3年的需求曲线走向的争论之所以会发生，是因为他们都忽视了“其他条件不变”这个前提条件（详见拙作《天下有没有“吉芬商品”？》）。具体到劳动供给曲线问题，当工资上升到一定的水平时，收入水平（预算线）变化了，进而引起偏好的变化，如同马斯洛的需求层次论那样，生存需要满足之后，改为发展需要。这个时候，需求曲线同初始的不一样了，是一条新曲线。也就是说，因为其他条件变化了，导致整个曲线的移动，而不是在“其他条件不变”时供给量在同一条曲线上移动。供给变化和供给量变化，在坐标图上的表现是不一样的。
为什么“向后弯曲的劳动供给曲线”这个错误看法能够持续存在？我认为，原因在于当前的经济学理论对工作与闲暇存在很多的误解。譬如，他们认为工作是负的效用。如此看来，劳动似乎是一种罪恶（譬如HalR。Varian认为，劳动是一种厌恶品，即“Badgoods”）。不可否认，劳动需要我们付出时间、精力，有时候，甚至是在自己比较疲劳的时候，还不得不工作。在这个社会中，辛苦劳作，确实不同程度地存在着。但是，如果你认识到，工作是获取自身生存、发展、幸福的手段，你也许就不会那么简单地思考了。
当然，在继续分析之前，我们需要先讨论人的需要到底是什么。在经济学的